Spôsoby investovania do nehnuteľností

Kúpiť nehnuteľnosť nie je iba o tom, nájsť miesto, ktoré budeme nazývať domovom. Investovanie do nehnuteľností za posledných 50 rokov nabralo na popularite a stal sa z neho bežný investičný prostriedok.

Hoci trh s nehnuteľnosťami ponúka veľa možností, ako si pekne zarobiť, kupovanie a vlastnenie nehnuteľností je o dosť komplikovanejšie ako investovanie do akcií a dlhopisov. V tomto článku sa budeme zaoberať kúpou nehnuteľnosti a predstavíme Vám investovanie v realitách.

Prenájom nehnuteľností

Tento spôsob investovania je taký starý, ako vlastnenie pôdy. Kúpite si nehnuteľnosť a prenajímate ju nájomcovi. Majiteľ nehnuteľnosti je zodpovedný za platenie hypotéky, daní a nákladov na údržbu nehnuteľnosti.

V ideálnom prípade majiteľ účtuje taký nájom, aby pokryl všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou. Môže taktiež účtovať niečo naviac za účelom vytvorenia zisku, ale najbežnejšia stratégia je počkať, kým nájom splatí hypotéku, a potom je väčšia časť nájmu zisk.

Okrem toho môže nehnuteľnosť počas splácania hypotéky zvýšiť svoju cenu, čo je značný prínos pre majiteľa. Dokonca v USA podľa údajov od U.S. Census Bureau, ktorý patrí pod Federálny štatistický úrad, ceny nehnuteľností stúpali od roku 1940 do 2006, potom zaznamenali pád až do obdobia 2008 až 2010, kedy sa stabilizovali a odvtedy opäť zaznamenávajú rast.

Aj keď sa to môže zdať ako ideálny spôsob investovania, netreba zabúdať aj na riziká. Môžete naraziť na zlého nájomcu, alebo ešte horšie, môžete ostať bez nájomcu. Negatívny mesačný príjem Vás môže dostať až k tomu, že budete mať problémy so splácaním hypotéky. Taktiež záleží na nájdení tej správnej nehnuteľnosti. Vyberajte si oblasť, kde je nízky nájom, a nájdite miesto, kde by nájomca mal záujem bývať.

Pravdepodobne najväčší rozdiel medzi prenájmom nehnuteľností a inou investíciou, je čas venovaný údržbe a práci na nehnuteľnosti.

Keď kúpite akcie, tak pokojne odpočívajú na Vašom maklérskom účte a dúfajme, naberajú na hodnote. Ak investujete do nehnuteľnosti za účelom prenájmu, tak sú s tým spojené určité povinnosti, s ktorými musíte počítať ako budúci majiteľ. Ak v noci prestane fungovať kúrenie, budete to vy, kto to bude musieť riešiť. Ak dokážete údržbu zvládnuť sám, tak Vám to nemusí vadiť, ale profesionálny realitný manažér bude rád, ak tieto problémy pôjdu mimo neho, samozrejme za určitú cenu.

Investičné skupiny investujúce do nehnuteľností

Tieto skupiny sú niečo ako malé spoločné fondy na prenájom nehnuteľností. Ak chcete vlastniť a prenajímať nehnuteľnosť, ale nechcete mať ťažkosti, ktoré má majiteľ nehnuteľnosti, tak je to pre Vás vhodná možnosť.

Spoločnosť kúpi alebo postaví nehnuteľnosť s apartmánmi alebo bytmi, a potom umožní investorom kúpiť ich a tým sa pričleniť k spoločnosti. Jeden investor môže vlastniť jednu alebo viac bytových jednotiek, apartmánov, ale spoločnosť pre investičnú skupinu spravuje všetky jednotky, stará sa o údržbu, reklamu a sprevádza budúcich nájomcov. Za toto manažovanie si spravidla účtuje určité percentá z mesačného nájmu.

Je niekoľko typov investičných skupín, ale štandardne Vám nájom platí spoločnosť, a všetky jednotky sa z nájmu skladajú, aby sa ochránili pred dočasnou neobsadenosťou a to znamená, že dostávate nájom stále, čo Vám umožňuje vyhnúť sa problémom so splácaním hypotéky. Kvalita a spoľahlivosť investičnej spoločnosti sa dá rozpoznať podľa služieb, ktoré ponúka. Teoreticky je to bezpečná cesta, ako začať s investovaním do nehnuteľností, ale investičné skupiny sú zaťažené tými istými poplatkami, ako podielové fondy. Treba pripomenúť, že dôležitý je prieskum trhu.

Obchodovanie s nehnuteľnosťami

Toto je “divoká“ časť investovania do nehnuteľností. Podobne ako “denní obchodníci“, tak aj obchodníci s nehnuteľnosťami sú ďaleko od obchodníkov typu kúpim – prenajmem. Obchodníci s nehnuteľnosťami ich kupujú s cieľom predať ich v krátkom čase, nie dlhšie ako tri až štyri mesiace, s potenciálom, že ich predajú drahšie a tým vygenerujú určitý zisk. Tento spôsob sa nazýva “flipping“ a je založený na kúpe nehnuteľnosti s podhodnotenou cenou, alebo kúpia takú nehnuteľnosť, ktorá je na trhu veľmi žiadaná.

“Flipperi“ zvyčajne neinvestujú žiadne ďalšie prostriedky do úpravy nehnuteľnosti. Táto investícia má potenciál vytvoriť zisk aj bez ďalších investícií, tak sa tým investor nebude zaoberať. Flipping je príklad krátkodobého investovania.

Ak sa flipper dostane do situácie, kedy sa mu nepodarí rýchlo zbaviť nehnuteľnosti, môže to mať devastačné následky, lebo „flipperi“ zvyčajne nemajú dostatok hotovosti na dlhodobé platenie hypotéky. Toto môže viesť k stratám, ak investor ponúka nehnuteľnosť napríklad na zlom trhu.

Existuje aj druhá skupina „flipperov“. Títo investori kupujú nehnuteľnosti za účelom renovácie a následného predaja a vytvorenia zisku. Je to dlhodobý typ investície, ale záleží aj na dĺžke trvania samotnej renovácie. To, čo v tomto prípade limituje investora je, že môže vlastniť iba jednu nehnuteľnosť kvôli času, ktorý je potrebný na renováciu.

Realitný investičný fond (Reit)

Nehnuteľnosti sú tu od čias našich jaskynných predkov, ktorí začali cudzincov vyháňať zo svojich obydlí, tak Vás isto neprekvapí, že Wall Street urobil z nehnuteľností verejne obchodovateľný inštrument.

Realitný investičný fond (Reit) je vytvorený vtedy, keď korporácia použije peniaze investorov na nákup nehnuteľností za účelom zisku. S Reit sa bežne obchoduje na burze podobne ako s inými akciami. Ak chce spoločnosť zachovať „Reit“, musí 90% zdaniteľného zisku vyplácať v dividendách. Týmto spôsobom sa Reit vyhne plateniu korporátnych daní, oproti obyčajnej spoločnosti, ktorá musí zaplatiť daň zo zisku a potom sa rozhodne, či rozdá akcionárom nejaké dividendy, ktoré už nepodliehajú zdaneniu.

Oproti iným akciám, z ktorých sa vyplácajú dividendy, je Reit stabilná investícia pre tých, ktorí požadujú pravidelný príjem. V porovnaní s inými spôsobmi investovania do nehnuteľností, Reit umožňuje investovať do nerezidentných nehnuteľností, ako napríklad nákupné centrá alebo administratívne priestory, ktoré majú vysokú likviditu. Inak povedané, nepotrebujete realitnú kanceláriu, aby ste zarobili na svojej investícii.

Špekulatívne investovanie

S výnimkou Reit, investovanie do nehnuteľností ponúka jednu možnosť, ktorá nie je dostupná na burze: špekulatívne obchodovanie. Ak chcete kúpiť akcie, tak musíte pri ich kúpe zaplatiť plnú cenu. A to aj v prípade, kde je časť peňazí z vlastných zdrojov a časť financovaná z pôžičky, čo je vždy menej, ako v prípade vlastného financovania bez účasti úverovej spoločnosti.

Najbežnejšie hypotéky vyžadujú mať minimálne 25% z požadovanej sumy, ale podľa oblasti, kde nehnuteľnosť kupujete to môže klesnúť aj na 5%. Znamená to, že máte pod kontrolou celú nehnuteľnosť, aj keď zaplatíte len čas hodnoty danej nehnuteľnosti. Hypotéka pokryje zvyšnú časť a vy si vyberiete, kedy nehnuteľnosť prevezmete.

To je to, čo poteší „flipperov“ a majiteľov nehnuteľností. Tým pádom si môžu zobrať druhú hypotéku na vlastnú nehnuteľnosť a rozdeliť splátky medzi dve až tri nehnuteľnosti. Či sa už rozhodnú nehnuteľnosti prenajať a platiť z nájmu hypotéku, alebo nehnuteľnosť predať so ziskom, nemusia vopred zaplatiť celú sumu, ale iba jej časť.

A na záver

Pozreli sme sa na niekoľko spôsobov, ako investovať do realít. Je to iba úplný základ. S týmito základmi existuje veľa variácií, ako pracovať na realitnom trhu. V porovnaní s inými investíciami poskytujú reality omnoho väčší potenciál, ale to Vám nezaručí zisk. Nezabudnite na opatrné, premyslené rozhodnutia a prerátanie všetkých plusov a mínusov predtým, ako sa do toho pustíte.